异议登记效力的相关探究
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（下称《解释一》）自3月1日实施，其中涉及异议登记的相关规定有所突破：其一，为当事人提供了在异议登记失效后的诉讼救济途径，有利于维护不动产合法权利人的财产权益；其二，明确了异议登记对受让人善意的阻却，同时肯定了异议登记对物权登记公信力的阻却作用。但是异议登记无论在条文规定还是程序设计上都还存在极大的缺陷。
一、异议登记之创设初衷及效力
《物权法》第十九条以及《房屋登记办法》第七十六条皆对异议登记进行了规定，其初衷在于当登记簿中的不动产权利记载存在错误，登记权利人又不同意更正时，引发利害关系人持相关证据提出异议，为不动产权利存在争议的利害关系人提供的一种救济途径。从这一点上异议登记有些类似于诉讼程序中的财产保全制度，但是介于其尚未进入诉讼程序，仅为不动产登记这一行政程序中的一种登记类型，其对当事人的保护力度明显不如财产保全。这皆因其效力存在些许缺陷而致。
首先，异议登记的推定力不足，因其指向的不动产权利存在争议，不同于登记簿中确定的不动产权利在对外关系中足以使人推定出合法的权利人；其次，盖因推定力不足而导致登记产生的公信力不足，异议登记使其所抗辩的物权处于不确定的状态，其公信力显著缺失。介于其本身效力方面的缺陷，加之民众对异议登记此种登记类型的普遍不熟悉和现有异议登记相关规定的局限，如不对异议登记的申请、生效期间以及相关流程做明确规范，使其更具可操作性，反而会使异议登记变得形同虚设，如同鸡肋。
这其中尤为重要的一个问题便是异议登记对物权变动的阻却效力如何？具体体现在实务中，异议登记受理生效后，倘若发生以异议登记抗辩的物权为同一标的的物权变动申请，则该申请应否办理？这便是应否赋予异议登记阻却物权变动效力的问题。
二、应否赋予异议登记阻却物权变动的效力？
针对此问题，无外乎两种观点，一种便是阻却说，也称事前阻止说，便是当异议登记生效后，停止办理以异议登记抗辩物权为标的物的物权变动业务；另一种为事后阻止，即纵使办理了异议登记，但并不阻止该物权的变动业务，倘若异议登记申请人果真为真实权利人，得依司法程序进行纠正，到达救济目的。可以说这两者皆有利弊，前者不利于物权的流通，后者虽利于物权流通，但是却不能阻止第三人以外的善意受让人取得物权，不利于保护真实的权利人。比如当不动产登记簿中权利人甲出卖不动产给丙，乙提出异议，而丙依据登记簿的权利外观，过户登记后取得产权又将其转让给丁，为了保证登记公信力链条完整，异议登记之抗辩并不能针对丁，真实权利人乙仅可就其损失要求无权处分人予以赔偿，所以事后阻止存在使真实权利人丧失物权的可能，而前者却可以有效防止此类情形发生。
笔者认为，异议登记作为一种特殊的登记类型，不应像预告登记一样，赋予其阻却物权变动的效力，不宜采用事前阻止的模式，原因有三：
其一，异议登记不存在预告登记的基础法律事实或行为，不存在使得物权变动的原因行为，只因利害关系人的异议而产生，若赋予其阻却物权变动的效力，有过度干预之嫌，且对于物权的流通，交易效率皆构成不利影响。
其二，“恶意登记”可能增加，赋予异议登记阻却物权的效力，有可能造成许多恶意申请人滥用异议登记申请权，以达到阻却物权变动的不法目的。
其三，维护登记的公信力，保护正当权利人的合法权益，亦“疏”不宜“堵”。完全阻却物权变动无疑是采用了“堵”之法，然而，通过完善异议登记的程序及相关规定，提高申请人的申请成本，并通过异议登记的外观给予受让人以警示，可以达到保护合法登记权利人的目的。《解释一》第十六条规定：“具有以下情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记。”此条为第十五条不动产受让人不知道转让人无处分权的反面解释，但应存在一个前提，便是当转让人并非真实权利人，异议登记申请人为存在争议的不动产之真实权利人。此条司法解释的意旨在于当无权处分人处分不动产后，得通过异议登记可有效阻却受让人的善意主张，从而起到保护真实权利人，维护物权稳定的目的。据此，物权的变动亦采用“疏”之法，任其自由流通，通过记载于登记簿中的异议登记起到一定的阻却公信力的作用，并使得受让人的善意取得主张不能成立，防止无权处分的发生。
结合其上所述，要使得异议登记行之有效的发挥作用，不至于形同虚设，应对其诸多方面加以完善，方能达到纠错警示之作用。
三、完善建议
笔者认为，要使异议登记更具可操作性，发挥其应有作用，应自以下几点加以完善：
其一，异议登记的申请。首先在申请主体上，应明确将权利人纳入申请人范围，《物权法》及《房屋登记办法》将申请人限定为利害关系人，笔者认为此利害关系人当然涵盖权利人，因为存在共有权利人占有份额不实的情形，而如果其他共有人不同意更正，则当然能够赋予权利人异议登记的救济途径。其次，在异议登记提出的时点上，当不动产物权处在静止态势下，登记簿中存在错误，申请人可提出异议登记，但当不动产处在变动中，既权利人处分不动产的申请尚在受理之中，尚未登记在登记簿之前，是否可提出异议登记呢？《房屋登记办法》第七十八条第二款明确规定房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。即表明了该异议登记应当受理，但是异议登记的受理要件中又明确表示需要“证明登记簿中记载错误的证明文件”，而此时不动产权利尚未记载于登记簿中，难道需待该不动产处分申请记载于登记簿后再受理异议登记吗？这显然有失妥当。笔者认为此处登记簿应做扩大解释，其涵盖已记载于登记簿中的“静态物权”以及尚处在受理阶段的待登记物权。倘若第三人有证据证明这两种物权存在错误，登记机构皆应受理其异议登记。
另外有观点建议对申请人可以创设类似财产保全的申请人担保制度，使异议登记申请人在申请时提供担保，此种制度在一定程度上可以增加申请人的申请成本，减少滥用申请权而恶意申请的情形，但是在实践操作中缺乏可操作性。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，财产保全申请人可以以被申请保全财产等额的财产作为担保。若对于异议登记申请人同样采用此法，鉴于不动产价值一般较大，对于申请人显然负担过重，可能会造成申请人因无法提供担保而不能提出异议。笔者认为可尝试以担保方式与损害补偿相结合来提高申请人的申请门槛，同时起到保护正确权利人权益之目的。比如可使申请人提供占不动产价值一定比例的财产作为担保，倘若申请人并非真实权利人，可视真实权利人的损失程度以担保财产给予其一定补偿。当然，其担保财产比例、权利人损失计量等尚需以法律法规或者规范性文件的形式加以明确。
其二，异议登记的效力确定时间。现行法律规定了十五日的范围，申请人不起诉则异议登记失效，那么申请人在十五日内起诉，并符合了起诉条件，法院予以受理，其效力将如何？是延续还是失效？如若延续，其效力又至何时？申请人是否应将法院已受理诉讼的受理通知书等相关证明材料反馈给登记部门？这些皆不明晰，笔者建议做如下完善：当事人于十五日内提起诉讼，并经法院受理的，应将合法的受理通知书等证明材料及时反馈给不动产登记部门，不动产登记部门将其连同异议登记材料一并记载于登记簿中。其异议登记效力延续至判决或裁定生效之日，当事人应将生效法律文书及时反馈给登记部门，其异议登记自法律文书生效之日失效；若法院不予受理或驳回诉讼请求的，异议登记自不予受理或驳回诉讼请求之日失效，此日在十五日后的则以十五日为限。
其三，异议登记效力终止及其注销。据其二分析，为申请人附加了反馈诉讼材料的义务，为的是及时确定异议登记的效力，但实践中若申请人怠于行使该义务又当如何处理呢？难道使异议登记一直处于登记簿中？笔者建议做如下完善：异议登记申请人申请异议登记后，十五日不起诉，异议登记失效；起诉后十五日后方将受理文书送达登记部门或者未送达的，除有证据证明在十五日内已将受理文书发出的，其效力止于十五日；其异议登记失效后，以上皆由登记部门依职权主动注销。申请人送达案件受理通知书后，当法律文书生效之后，未将法律文书送达登记部门，则异议登记效力及于受理之日其六个月，亦由登记部门依职权注销。此规定旨在敦促申请人及时履行送达义务，又免于因申请人未送达生效法律文书使异议登记一直存在效力时限不确定的状态而影响物权的公信力，此条参照预告登记三个月的规定，同时参考普通诉讼程序三个月的一般审限，以期起到敦促申请人及时送达生效法律文书，使异议登记时效得以确定或注销，以维护登记簿的公信力之目的。