地税局详解“京十九条”:装修费最多按房屋原值10%扣除
本市3月30日发布了 “国五条”细则的落地政策，这份被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。昨天，北京市地税局在官网发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答 》，明确了5类房屋转让时“原值”如何计算，经税务机关审核，个人转让住房在转让前实际发生的装修费用，可按一定比例扣除，其中商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%，经济适用房的最高扣除限额达到了房屋原值的15%。
一、转让200万元商品房，最多扣除20万元装修费
今后，北京市个人转让房屋所得，将严格以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按照20%税率计算纳税。市地税局明确：根据国家税务总局文件规定，“合理费用”包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。
记者计算得出，北京房主如果出售一套“原值”为200万元的商品房，经税务机关审核后，最多可扣除20万元的装修费。
税务部门明确，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。
需要特别提示的是，如果“纳税人原购房为装修房”，即合同注明房价款中含有装修费的，铺装了地板，装配了洁具、厨具等，不得再重复扣除装修费用。
但是，如果卖房人提供的发票不能满足条件，也不可以扣除装修费用。即凡有下列情况之一的，都不得扣除装修费用：装修费用凭证不是有效发票；发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。
二、商品房出售时“原值”，为实际支付房价款+相关税费
“一套房屋在出售转让时税费的负担，与房屋原来价格即‘原值’息息相关，如果中间的差价越高，缴纳的税款就会相应增加。”财税专家">财税专家告诉记者。据了解，对于房屋“原值”的确认，直接关系到今后二手房销售的买卖双方利益。
地税部门明确，今后二手房交易者在进行个人所得税纳税申报时，须按规定提供据以证明房屋原值的相应凭证。
对于能够提供房屋原值相应凭证的，税务部门审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值；纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，税务部门将通过税收征管、房屋登记等 信息 系统对房屋原值进行核实。
5类房屋的“原值”按以下规则确认：“商品房”，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；“自建住房”，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；“经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）”，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；“已购公有住房”，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
“城镇拆迁安置住房”，根据相关规定分4种情况：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
三、出售保障性住房，暂不预征土地增值税
“为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，按照有关规定，结合本市实际情况，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。”昨天，市地税局表示，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
记者查询“京十九条”发现，为充分发挥税收政策的调节作用，本市将根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。
市地税局明确：房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
北京房地产业协会秘书长陈志告诉记者说，以往北京的商品房项目，预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。比较上述标准，可以看出土地增值税预征率提高了，“这必将对房地产企业的资金周转形成较大压力，因为房企的销售额越大，预征的土地增值税也越多，如果房屋销售价格上涨，可能会面临更高的土地增值税，这或对抑制房价上涨起到一定作用。”
四、 “豪宅”税更高，普宅影响小
购买不满5年的豪宅（非普通住房），将对房屋收取5.5%的全额营业税，3%的全额契税，以及按原房主售房的差额收取20%的个人所得税。
以海淀区北部一套房屋为例，2010年，房主以总价300万元的价格全款购买了此房，如今再以600万元的价格出售。减去原总价10%、即30万元的装修款，再减去大约10万元的购房税款，购房人出售这套房屋的所得，就是600万元的总价，减去300万元的购房款，再减去30万元装修款和10万元税款，相当于260万元。而其所缴纳的税款，应该为260万元的20%，即52万元。
这也就意味着，如果要出售这套豪宅，全额营业税、全额契税、个人所得税3项相加，交易方应该缴纳103万元的税款。
但这些税款，只在针对不满5年的非普通住宅时全额征收。链家地产分析师张旭说，针对非普通住宅按全额征税，也体现出政府正在采用更严厉手段，通过纳税抑制房地产投资投机型需求。
如果购房人出于改善的目的，购买一套满5年的二手房，但房主名下仍有其他房产，又应该怎么纳税呢？张旭测算，首先这套房将免除5.5%的营业税，但契税需要按照3%缴纳，同时房主也要缴纳所得的20%作为个人所得税。
这也就意味着，如果这套房是售房人在2008年、以100万元全款购买的普通住房，目前售价为200万元，交易方应该缴纳的契税就为6万元。而个人所得税则需要用200万元减去20万元装修、缴纳大约为2万元的税款和原购房款，再乘以20%，即15.6万元。整套房应缴纳的款项即为21.6万元。
如果购房人购买的是已经满5年、90平方米以下的普通住房，又是房主名下惟一一套住宅，其如今的纳税额度和此前并没有变化。张旭说，针对这类“刚需”二手房，新政前后都免去个税，也免征营业税，售房人只要交纳1%的契税即可。即无论房主此前用多少钱购买，只要房源仍属于普通住宅，只需交纳1%的契税，也就是说，如果购房人在城内买了一套售价200万元的小房，虽然和缴纳个税的房源价值相等，但整套“刚需”房应缴纳的款项，仅为2万元。