未售车位出租需缴哪些税

目前某些房地产开发企业对于已完工楼盘，其未出售的地下车位交由自己投资设立的全资子公司物业公司管理，合同由物业公司和业主签订，车位租金由物业公司向业主收取后，不再上缴房地产公司，房地产公司认为自身未收取任何经济利益，且车位租金收入的增值税已由物业公司缴纳，因此自己不需缴税。

那么，房地产公司对于未出售的地下车位，由于自身未收取任何经济利益是否缴税问题，笔者结合相关法规做具体分析。

根据物权法规定，地下车位由房地产公司投资开发，其所有权、收益权和处置权均属于房地产开发公司，因此从法律角度，未销售的地下车位属于房地产公司的不动产，房地产公司将其交由物业公司全权管理，并把租金收益权无偿让渡给全资子公司物业公司，根据相关税收法规，房地产公司涉及以下税收缴纳。

一、视同销售缴纳增值税

房地产公司将租金收益权无偿让渡给物业公司，该经济业务实质可分解成两个步骤：一是房地产公司向物业公司无偿出租地下车位;二是物业公司再向业主转租。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，视同销售服务、无形资产或者不动产的有：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务应视同销售服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

因此，房地产公司向物业公司无偿出租地下车位，且不属用于公益事业或者以社会公众为对象的范围，应视同销售缴纳增值税，如果为老项目，则与地上商品房一同可选择按简易办法5%计税，如果为新项目，则按11%的税率缴纳增值税。

物业公司属于转租，视租入时间分别按不同的计税方式缴纳增值税，如果于2016年4月30日前租入不动产，视为将2016年4月30日前取得的不动产对外出租，收取的租金可以选择适用简易计税方法5%计算缴纳增值税，如果于2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，则按一般计税11%的税率缴纳增值税。

二、需缴纳房产税

《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。第二条第(三)款规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。第三条规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

根据上述法规规定，具备房屋功能的地下建筑物需缴纳房产税，如出租的，按从租计税方式缴纳。

另外，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

综合上述规定，房地产公司无偿出租地下车位，还涉及房产税缴纳，但由物业公司依照房产余值代缴纳。

三、需缴纳企业所得税

《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《税收征收管理法》第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

由于房地产公司与其子公司物业公司为关联方，税务机关有权核定房地产企业车位租金收入，调整其当年应纳税所得额补缴企业所得税。

根据上述规定，并非房地产公司所理解的未出售的地下车位交由物业管理，自身未收取经济利益就不涉及税收缴纳。同时希望有相同业务的房地产企业引起重视，合规纳税，避免重大税收风险。