房企给个人的实际面积与约定面积的误差补偿如何征税？

一、案情简介

A个人以预售方式购入某开发企业的商铺，总价259万元，合同约定建筑面积为37.4平方米，正式交付时确认建筑面积为30平方米。双方合同约定，“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，因此，A应取得开发企业面积误差3%以内部分的房价返还款7.77万元，面积误差比超过3%部分的双倍房价款82.46万元（即面积误差房价返还款与房价加倍返还款）。

A在领取开发企业返还房款时被告知，须就房价加倍返还款41.23万元按个人所得税法中的“其他所得”项目，依20%的税率代扣代缴个人所得税8.246万元。此案中，对于面积误差款，A到底该不该缴纳个人所得税呢？

二、税务分析

此案例应从售房企业和购房个人两个主体分析各自的纳税义务。

开发企业支付房价返还款的税务处理

1.差额面积部分的房价返还款

对于开发企业来讲，预售商品房时已按合同面积37.4平方米计算预售收入259万元，并按规定计缴相应税收。正式交付时，由于实测面积为30平方米，于是根据合同约定，就差额面积部分按购买单价计算返还A房款49万元，作为前期预售收入的抵减进行税务处理。

2.房价加倍返还款

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）及双方合同约定，开发企业支付的加倍返还房款41.23万元不应理解为房屋预售价格的抵减，而应视为合同的违约赔偿支出进行税务处理。且由于A取得该笔罚款不属于流转税征税范围，无需向开发企业开具发票，开发企业应以双方合同及付款凭证等作为税前列支的凭证。

房价加倍返还款是否征收个人所得税

个人所得税法第二条规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税：工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。

是否可就此认定个人取得除前述第一项至第十项外的所得，均应视为“其他所得”代扣代缴个人所得税？答案是否定的。税法明确只有“经国务院财政部门明确征税的其他所得项目”才应计征个人所得税，不应以此条款进行扩大解读。

目前，经国务院财政部门明确征税的个人所得税之“其他所得”项目，分别列举在《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）、《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2006〕865号）、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）、《财政部、国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（财税〔2005〕94号）、《国家税务总局关于对财产保险公司支付的关于对财产保险公司支付的问题的批复》（国税发〔1998〕81号）、《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（国税发〔1999〕58号）、《国家税务总局关于股民从证券公司取得的回扣收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔1999〕627号）、《国家税务总局关于未分配的投资者收益和个人人寿保险收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔1998〕546号）、《财政部、国家税务总局关于银行部门以超过国家利率支付给储户的揽储奖金征收个人所得税问题的批复》（财税〔1995〕64号）和《国家税务总局关于对中国科学院院士荣誉奖金征收个人所得税问题的复函》（国税函发〔1995〕351号）十个文件中。

结合案例，A从开发企业取得的面积误差房价加倍返还款并不属于前述任何一项“其他所得”，开发企业为避免自身税务风险而强制代扣代缴A个人所得税没有法律依据，A应积极与开发企业沟通，或通过专业税务人士与其沟通，避免自身税收权益受损。