做低房价逃税定金罚则失效 买家诉请被驳

一、案情简介

家住南京的郑女士因工作需要，欲在上海购购置房产。去年11月21日，她通过房产中介，与售房人陈先生签订房地产居间合同，约定向陈先生购买闵行区宝城路上的一套3房2厅的商品房，房价为陈先生净到手价229万元。双方同意合同价填写160万元以下。同日，郑女士支付了定金10万元。双方将签订合同的时间定在了12月19日。届时，郑女士、陈先生在中介公司就首付款金额、合同价等进一步进行了磋商。陈先生表示，做低房价至160万元存在风险，不同意以此价签定合同。为此，郑女士同意以229万元的合同价签约，但不承担超过160万元房价部分的税费。由于意见分歧，最终双方未能签订买卖合同。

郑女士认为，陈先生在收取了10万元定金之后，便以无法取得房贷、约定无效等种种借口，不愿意签订房地产买卖合同。自己多次往返南京与上海与陈先生沟通，但其仍拒绝履行合同义务。无奈将陈先生诉至法院，要求双倍返还定金20万元，诉讼费由陈先生负担。     

陈先生辩称，在居间合同中，约定双方在签订买卖合同时，郑女士应支付包括定金在内的首付款150万元。然在签约前几天，郑女士表示仅能筹款120万元，故双方约定，延后签约日期至12月19日。然而在12月19日，郑女士仍表示仅能支付120万元首付款，为此，郑女士已构成违约。再则，双方约定的房屋转让价229万元，由郑女士承担全部税费。然其却要求在买卖合同中约定房价为160万元，以逃避税费，这种条款损害了国家利益，故双方的居间合同应属无效，不同意诉讼请求。     

二、案件分析

民事法律行为应当符合法律法规，不得损害国家、集体或第三人的利益。当事人恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的行为，当属无效。本案中，买卖双方在居间协议中约定的定金条款，属预约定金性质，以担保主合同的签订，即保证双方按时签订《上海市房地产买卖合同》，促使交易成功。然双方签订的居间合同中确定的房屋真实买卖成交价为229万元，此价格为陈先生的净到手价，然而，却在签订买卖合同时做低房价至160万元，双方做低房价的目的是为了逃避国家税收，损害国家利益。这一目的的违法性显而易见。双方之间的定金合同明显损害了国家利益，故定金合同条款当属无效，不产生定金罚则之效力。虽然在12月19日在进行磋商时，郑女士同意以房价229万元签约，但对于超过160万元部分的应缴税费，双方还存在分歧，导致最终双方未能签订合同，故郑女士要求双倍返还定金的请求，不予支持。