自然人纳税人取得房产证或契税完税凭证时间最关键

一、案情简介

王小二2007年8月1日与四川吉祥房地产开发公司签订房屋购销合同，全款购房，并缴纳契税并取得吉祥公司代收的契税收款收据，2015年9月18日取得税务机关开具契税完税凭证，2015年10月28日取得房产证。问王小二2016年8月15日出售该房产是否免缴增值税和个人所得税？

二、税务分析

1.政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）；

《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）；

《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）；

《财政部、国家税务总局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89 号）。

2.实务分析

国税发[2005]89号规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，国税发[2005]172号文件对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。因此，年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。具体规定如下：

1.购买商品房（含“二手房”）

国税发[2005]89号文件第三条（四）项规定：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

国税发[2005]172号文件第三条规定：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

2.享受房改政策的“房改房”

国税发[2005]172号文件第五条规定：根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

3.非购买形式取得住房行为

国税发[2005]172号文件第四条规定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

财税〔2015〕39号规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）规定，营改增后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

需要注意的是，在北京、上海、广州和深圳四个城市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

根据以上规定，自然人纳税人出售房屋是否可享受免税政策，不是看购房合同确定购房时间，而是以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间熟先确定。

因此， 王小二2016年8月出售的房产，因房屋产权证或契税完税证明上注明的时间都未超过2年，不能享受免缴增值税等税收优惠。