房地产企业借款费用扣除不同税种不同处理
信息来源：中国税务律师网 | 责任编辑： | 发布时间：2009-7-21
借款费用是企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的一项资金使用费，包括利息支出、汇兑损失、溢折价摊销及手续费。房地产开发企业的借款费用，在计算企业所得税和土地增值税时，税前扣除处理是不同的，主要表现在：
一、企业所得税和土地增值税对项目贷款利息资本化的处理不同。《企业所得税税前扣除办法》第三十五条规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）作出了更为详细的规定，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，管理费用、销售费用、财务费用的扣除，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。
二、企业所得税和土地增值税对项目贷款罚息的处理不同。财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发〔1997〕191号）第二条规定，纳税人逾期归还银行贷款，银行按规定加收的罚息，不属于行政性罚款，允许在税前扣除。《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第五十六条规定，纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。而国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许税前扣除。
一、企业所得税和土地增值税对项目贷款利息资本化的处理不同。《企业所得税税前扣除办法》第三十五条规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）作出了更为详细的规定，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，管理费用、销售费用、财务费用的扣除，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。
二、企业所得税和土地增值税对项目贷款罚息的处理不同。财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发〔1997〕191号）第二条规定，纳税人逾期归还银行贷款，银行按规定加收的罚息，不属于行政性罚款，允许在税前扣除。《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第五十六条规定，纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。而国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许税前扣除。