厂房租赁税收筹划：合同签署决定税负多少

企业在生产经营活动中，经常会发生厂房租赁的情况。租赁双方如何做好税收筹划、尽可能地降低税收负担，其中租赁合同的签署很重要。合同签订的好与坏，是否妥当，在某种程度上与企业的税收有很大关系，甚至会因合同中的一些不当约定条款承担税收风险。

一、包税条款的签署

2014年A公司向B公司出租厂房3年，年租金不含税100万元，A考虑到租金价格制定时未考虑相关税费，于是在合同条款中注明，租赁方该租赁行为应缴纳的税金由B公司承担（A、B公司企业所得税税率均为25%，租金综合税率17.65%）。

A公司应缴纳的税费为17.65万元（100×17.65%）。A公司缴纳该部分税费后，转向B收取，根据租赁合同，B公司在租金价款外额外承担该部分不属于自己企业纳税义务的税金。根据企业所得税法第八条规定，“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。该税费的税票上注明的纳税人为A企业，属于与B企业无关的支出，B企业也没有该税费相关的其他的税前扣除凭证，B企业承担的17.65万元的税费因上述合同条款约定直接导致企业支出无法在税前扣除。

有观点认为，对这样的包税条款，只要在开具发票时作灵活变通就可规避解决，即在开具发票时将不含税的租金转换为含税的金额开具。即A公司将不含税的100万元租金开成121.43万元[100÷（1－17.65%）]含税租金，A企业向B企业收取租金121.43万元，然后自行缴纳承担该租赁的税金21.43万元（121.43×17.65%），A企业缴纳税款后，剩余不含税的房租为121.43－21.43＝100（万元），与按照不含税房租开具发票时A企业拿到的净房租是一致的；B企业可根据企业A开具的121.43万元的房租发票，全额税前扣除。如此操作，有些人认为A公司收益不损，B企业虽然会因为多支付一点租金价款，但会因此带来税费能税前扣除的抵税较大收益。两者皆大欢喜。

税务律师不赞同上述变通处理，笔者认为合同是经济生活的真实反映，合同决定业务流程，发票的开具应与合同相匹配。开具的发票上记载标的物的金额、数量、单价、品种必须与合同中约定的金额、数量、单价、品种相一致。否则就是一种虚开发票行为，发票管理办法第二十二条规定，任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：

（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票。

显然上述变通开具发票的行为是为税法所不允许的（该租赁合同中双方约定的租金是100万元，租赁发票却开成了124.43万元，发票开具内容与合同约定不相匹配）。如此开具的发票将涉嫌开具虚假发票不可以在企业所得税税前扣除，必将增加企业的税负，还存在被税务机关处罚的风险。

因此，税务律师认为，企业在签署包税条款时，一定要结合企业的实际，综合相关税收政策分析，如包税条款确实无法给企业带来利益最大化，建议在租赁行为综合税率明确知晓的前提下，租赁双方平衡利益，在合同签署时就将包税条款改为税费自担，将不含税的租金直接改为含税租金。

二、租赁免租期条款签署

在一些厂房租赁业务中，由于存在承租方需入场装修，一时无法正常使用的原因，出租方常会给予承租方一定期限的免租期。

承上例，A公司向B公司出租厂房3年，合同条款中签署了免租期6个月，免租期不收取房租，免租期之后，年租金100万元，A公司出租给B公司的房产原值3000万元。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”因此，上述租赁行为，A公司除了要按房产租金收入计价征收12%房产税外，对免租期还要按照房产原值缴纳房产税12.6万元（3000×0.7×0.012÷12×6，A企业所在地房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳）。对A公司来说，免租期只是企业的一种经营营销行为，并不存在真正的免费。但由于前述合同条款的不当签署，A企业却利益受损，无端多缴纳10.5万元的房产税。对于上述免租期条款签署问题，本文建议双方在签署合同时，完全可以把免租期扩大到合同租赁期内，即删除免租期条款，而延长租赁合同期限。上例，免租期条款完全可修改签订为A公司向B公司出租厂房3.5年，前1.5年租金100万元，后两年每年租金100万元。如此一来，A公司只需按租金收入计价缴纳房产税，节约了房产税金支出12.6万元。

三、租金的收取时点

对出租企业方来说，一般情况下早点收到租金是不二选择，但在某些特殊经营情况下、在特殊经营时点，早一点收取租金并不一定有利，有时反而多承担税收支出。

承上例，A公司出租的厂房尚未最终完工，估计在2015年1月竣工，在2014年12月AB双方签署厂房出租合同，合同条款中约定第一年100万元租金B公司需在2014年12月底之前支付给A公司。（假设2014年A公司利润为0，不存在其他所得税纳税调整事项且在预见的之后5年内都无应纳税所得额）根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。所以A公司应将收到的100万元租金确认为2014年所得税计税收入，缴纳20.58万元[（100－17.65）×25%]的企业所得税，但如果合同条款修改为第一笔租金100万元在2015年1月份支付，由于厂房会在2015年1月竣工，2015年房产能摊销折旧137.5万元（3000÷20÷12×11，假设该单位厂房折旧按20年摊销）。仅从厂房的租赁收入业务考虑，由于有厂房折旧的抵免，该租赁行为不会有应纳税所得额产生。A、B双方仅需在合同签署时略微延后租金的收取时点，A公司就能收到少缴20.85万元的税收收益，而对B公司来说，能推迟租金支付时点，何乐不为。所以企业在签署租赁合同时，一定要充分考虑到租赁收入所得税政策的特殊时点规定，在企业经营允许的条件下，尽量规避政策风险，避免无谓税收损失。