以公允价值计量的投资性房地产所得税如何处理

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。对投资性房地产的后续计量，应该注意：

1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；

2、以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

3、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，即不可逆转。

4、采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入等。采用公允价值模式进行后续计量，不在对投资性房地产进行减值测试。

5、根据《企业会计准则第18号—所得税》的规定，在采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算。

鸿昌公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

（1）2015年1月1日，鸿昌公司以40000万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的沿街楼。该沿街楼总面积为2万平方米，每平方米单价为2万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。鸿昌公司计划将该沿街楼对外出租。

（2）2015年，鸿昌公司出租上述沿街楼实现租金收入1000万元，发生费用支出（不含折旧200万元。由于市场发生变化，鸿昌公司出售了沿街楼总面积的20%，取得收入8400万元，所出售沿街楼于2015年12月31日办理了房产过户手续。2015年12月31日，该沿街楼每平方米的公允价值为2.2万元。

其他资料：

鸿昌公司所有收入与支出均以银行存款结算。

根据税法规定，在计算当期应纳所得税时，持有的投资性房地产可以按照其购买成本、根据预计使用寿命50年按照年限平均法自购买日起至处置时止计算的折旧额在税前扣除，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额；在实际处置时，处置取得的价款扣除其历史成本减去按照税法规定计提折旧后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额，鸿昌公司适用的所得税税率为25%。

鸿昌公司当期不存在其他收入或成本费用，当期所发生的200万元费用支出可以全部在税前扣除，不存在未弥补亏损或其他暂时性差异。

不考虑除所得税外的其他相关税费。

要求（1）编制鸿昌公司2015年1月1日、12月31日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。

要求（2）计算投资性房地产2015年12月31日的账面价值、计税基础及暂时性差异。

要求（3）计算鸿昌公司2015年当期所得税，并编制与确认所得税费用相关的会计分录。

案例解析：

（1）编制鸿昌公司2015年1月1日、12月31日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。

2015年1月1日，鸿昌公司以40000万元购买沿街楼

借：投资性房地产40000

贷：银行存款40000

2015年12月31日，沿街楼的公允价值增加至44000万元（=2.2万/平方米×2万平方米），增值4000万元。剩余80%房地产部分：

借：投资性房地产3200

贷：公允价值变动损益3200

鸿昌公司实现租金收入和成本：

借：银行存款1000

贷：其他业务收入1000

借：其他业务成本200

贷：银行存款200

鸿昌公司于2015年12月31日出售投资性房地产的会计分录如下：

借：银行存款8400

贷：主营业务收入8400

借：主营业务成本8000（40000×20%）

公允价值变动损益800（4000×20%）

贷：投资性房地产8800（44000×20%）

（2）计算投资性房地产2015年12月31日的账面价值、计税基础及暂时性差异。

沿街楼剩余部分的账面价值为35200万元＝44000×80%

沿街楼剩余部分的计税基础为31360万元=（40000–40000/50）×80%=39200×80%

暂时性差异=35200-31360=3840（万元）

（3）计算鸿昌公司2015年当期所得税，并编制与确认所得税费用相关的会计分录。

鸿昌公司的当期所得税计算如下：

=（应税收入–可抵扣成本费用）×适用税率

=（出售收入-出售成本+租金收入-费用-折旧）×25%=（8400–39200×20%+1000–200-40000/50）×25%=（8400–7840+800-800）×25%=560×25%=140（万元）

递延所得税负债=3840×25%=960（万元）

所得税相关分录如下：

借：所得税费用1100

贷：应交税费—应交所得税140

递延所得税负债960