房地产税制改革的难点

对于社会普遍关注的房地产税制改革，国家财政部部长楼继伟表示应该积极推动房地产税制改革，这是一个积极的信号，表明房地产税制的改革大势所趋。但是，房地产税制的改革、税收立法的出台还面临诸多难题需要解决。

第一，房地产税的功能与定位问题。对于我国需要什么性质的房地产税，有税法专家认为它应该兼具调节分配社会收入、优化我国税制、促进财产税体系完善、形成地方新的主体税种的功能。至于调节房价，这只能算是房地产税的一项辅助功能。

其次，房地产税与土地所有制、土地出让金的关系如何从法理上解释的问题。我国正在准备出台的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税。换言之，在国家拥有土地的情况下，为何要再向没有土地所有权，只有土地使用权的个人征收房地产税。因此在当前土地所有权、土地使用权和房屋所有权相分离的情况下，如何解决这个问题还是比较困难的。

第三，房地产税与土地增值税、土地使用税和契税内部体系需要厘清。例如房地产税出台了，土地增值税是否还需要征收？由于当前土地增值税调节市场的能力有限，征收也不够规范，开发商甚至可以转嫁税负。因此可以考虑将现有的房产税和土地增值税等相关税种合并为房地产税。

第四，目前有关房地产税的构成要素还存在诸多争议。房地产税的税率、征税范围、优惠措施、免征范围、征税办法、税率该从低还是从高，是按套还是按面积征收等很多问题都需要加以研究，并进一步明确。

第五，征收房地产税的基础条件正亟待加以完成。我国全面完成不动产登记是实施房地产税的前置基本条件之一，这个摸底工作完成后，才能按照存量数据相对科学地制定政策并加以实施。同时，房产价格的评估体系需要建立并加以完善，这也是征税所需的必要条件之一。

第六，关于房地产税的立法模式也需要清晰地确立起来。房地产税是统一通过中央层面的立法决定一切必要因素，还是可以适当赋予地方一定的立法决定权限，这个问题在房地产税法草案在提交全国人大审议前，应该予以明确。

第七，税率确定的问题。房地产税的税率问题是最值得关注的，由于对多数民众来说，住房是他们的基本生活资料，国家在推出房地产税时，要优先考虑保障民众的生存权。因此对于房地产税的税率设置，应该以降低税率和减轻个人税负为重要的考量，而且只有这样才更有利于让纳税人遵从房地产税制，保证该税制的执行。

最后，由于营业税改征增值税的基本完成，地方财政原有的第一大税种营业税已经消失。因此房地产税在一定程度上承担着形成地方新的主体税种的功能。这也要求房地产税应该能够在一定程度上保障地方的财政收入，如果暂时不能保障，中央是否要加大对于地方财政的转移支付力度，进而保证地方的财力平衡，也需要有关方面一个明确的态度。