房地产业代建房的税案分析

    关于房地产开发公司代建房的营业税问题，国家税务总局早在1994年就专门发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。

一、基本案情

江苏省某市的一家房地产开发公司就曾在房地产开发公司代建房的营业税方面进行过“税收筹划”，“少纳”营业税收高达66万余元。这家公司是如何“筹划”的呢？

该公司总经理说：“我们把开发的写字楼出售给买房单位后，与对方签订的是综合大楼代建合同，这样就可以合理地避开按照销售不动产的金额缴纳的营业税，而改为按照收取的代建手续费来缴纳营业税。例如，1998～1999年两年我们的建筑房屋总价为1500多万元，若按销售不动产5％税率缴纳营业税应该是75 万元左右；我们的‘代建手续费’是180万元，就这部分只需申报缴纳营业税9万元，通过这种筹划方式，节省了66万元左右的税款。” 

这位经理代建合同为据：“我们有合同，证明确实是代建房业务，只能按手续费纳税，而不应按‘销售不动产’税目纳税。虽然我们也垫付了资金，但并非原票转交，而是按照双方确定的价格另开具发票给建设单位。”

这家房地产公司的税收筹划结果怎么样呢？当地税务人员表示：“这种做法，违背了税法，不仅要补缴税款，而且还要缴罚款。”

二、案件分析

赖绍松税务律师认为，该公司对代建房业务究竟能否实施税收筹划？答案是肯定的。在上述税收政策中，已经给该房地产开发公司暗示了下一步的筹划方案。如果开发公司在代建房过程中自己不垫付资金，而改由建筑公司垫付，或者由建设单位先预付款项，待工程竣工后统一结算。这样，开发公司就符合‘代建房屋’的条件，只需按实际收取的手续费缴纳营业税即可。当然，作为开发公司，还应根据本公司的实际情况，拿出几套计算方案来，认真斟酌，才能达到预期的效果。