不动产预告登记制度的性质及效力

预告登记制度是不动产物权变动的重要制度，它以风险防范为价值取向，旨在保护期待不动产变动的权利人基于其取得不动产物权的债权请求权的利益。我国《物权法》第二十条对预告登记制度进行了规定，但其规定过于原则性，比较简单和笼统，也缺乏可操作性。为使预告登记制度发挥积极的作用，应尽快完善相关法律、法规，制定出符合我国国情、切实可行的预告登记制度。

 一、预告登记制度概述

（一）预告登记的概念。预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于对第三人予以警示。本登记又称终局登记，是将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减以及消灭记入登记簿中。

我国《物权法》第二十条规定了不动产预告登记制度，即：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记 的，预告登记失效。

（二）预告登记的性质。关于预告登记的性质，国内学界见解不一。中国台湾学者王泽鉴认为，预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度；中国大陆学者王利明认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。梁彗星先生认为，预告登记的效力是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。

笔者赞同大陆学者王利明的观点，即其法律性质为：债权物权化的一种具体表现。如此预告登记的请求权便具备了对抗第三人的效力，形成了债权物权化的现象。

（三）预告登记的效力。预告登记制度的核心就在其效力。“预告登记制度的创设，目的就在于促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现，因此，预告登记的效力就是保全债权请求权。”

1.权利保全。预告登记把债权登记在不动产登记薄上进行公示，使其具有相当于物权的一定排他、对抗的效力，这样任何违背预告登记内容所为的不动产变动都是无效的，使得债权人的请求权得以实现。

2.保全顺位。法律规定预告登记以保全顺位的效力，实际上使得预告登记权利人在将预告登记推进为本登记后，其本登记权利相对于预告登记后存在的权利具有了优先实现的特性，保障了预告登记权利人本登记权利的优先实现。

3.破产保护。在相对人陷于破产时，有排斥他人而保障请求权发生指定的效果。预告登记的破产保护效力主要是通过赋予以不动产移转为内容的预告登记请求权人以取回权，或者以设定抵押权为内容的预告登记请求权人以别除权而实现。

4.预警。预告登记警示第三人可能承担的风险，从而避免了第三人盲目交易的可能，有利于维护交易安全和市场秩序，也在一定范围内减少了登记机关的工作负担。

二、预告登记的变动

（一）预告登记的产生、转让及消灭。预告登记产生的标志是预告登记在登记簿中记载。预告登记具有附随主债权的从属性。当被保全的债权单独转让时，预告登记则依据法律自动随之转让。预告登记的消灭指因预告登记保全的债权请求权丧失了存在的基础而于不动产登记薄上将其涂销的事实。

（二）预告登记推进至本登记。 促成本登记是预告登记权利人的最终目的，预告登记终究要推进为本登记。一般而言，预告登记权利人在规定的权利期限内欲促成本登记时，需要双方共同向登记机 关请求进行本登记。如果登记义务人不肯协助，那么预告登记权利人可以通过诉讼方式获得法院的裁判，然后依据法院的判决向登记机关申请预告登记，或者直接向 法院申请假处分的执行，由法院来直接要求登记机关进行预告登记。

三、我国预告登记制度的缺陷与完善

我国《物权法》和《房屋登记办法》关于预告登记制度的规定并不完全，但其实行中的具体困难可以用司法解释来进行缓和，而且在后来的立法制订中我们都可以对预告登记制度进行法律上的补充和完善，因此，预告登记制度在我国的应用仍有着相当的发展前景。

（一）预告登记的申请。预 告登记制度，是法律为了保护预告登记权利人的一种特殊保护手段，然而有时仅仅依靠“双方约定”来进行预告登记并不能很好地实现保护预告登记权利人的利益，如在预告登记义务人不同意或者双方忘记做这样的约定且后来也无法再达成约定或者情况紧急时，预告登记权利人会面临一个权利行使不能的境地，此时就需要一定公权力的介入来解决这种境况，使预告登记权利人单方面进行申请，从而更好地保护自己的利益。如规定不动产买受人或债权人凭与对方当事人签订的不动产物权协 议，在对方当事人可能妨碍其权利时请求法院判令予以预告登记，法院应予以支持。因此，多给出一个预告登记申请的途径，能更好地维护预告登记的发生，也能更 好地实现法律对相对弱者的保护，实现其立法价值。

（二）预告登记的范围。预告登记的范围不应过窄，否则不利于保护权利人的利益，也无法充分发挥预告登记的功能。《物权法》将预告登记适用范围规定的有些模糊，而建设部的《房屋登记办法》规定的过于简单，仅规定了房屋和预售房屋的买卖和抵押可以进行预告登记，其他物权变动的请求权还需要法律和法规的特别规定，所以目前仍显得有些单薄。另外，对于一些特殊动产物权也需通过法律规定将其纳入《物权法》第二十条中“其他不动产物权”的范围中来，从而纳入预告登记的范围内进行保护，如对于飞机、船舶等特殊的动产。

同时，我国物权法用了列举式与概括式并存的规定，而瑞士民法典采用了与概括式方式不同的列举式方式，因而使其适用范围有较大的灵活性。笔者以为在某些情况下可以借鉴瑞士的做法，如在今后的经济发展中出现的一些特殊情况可以给予特殊的保护，同时将以不动产物权的消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权纳入预告登记制度的保护范围，也可以通过个别列举的方式将其纳入预告登记的保护之中，甚至可以不限于保全物权的请求权。

（三）预告登记的效力。法律不是一成不变的，它会随着经济的发展而不断的调整，否则可能就会反过来阻碍经济的发展，因此，在经济上和法律上的条件都比较成熟时，扩大预告登记制度的效力程度还是必要的。从请求权的性质来看，尽管预告登记赋予请求权以一定的物权效力，但不动产的所有权毕竟没有移转，如果由此禁止不动产权利人的一切处分行为，对该权利人显然颇为不公平。

在预告登记无效或被撤销的情况下，如果一味坚持绝对无效，在预告登记消灭之前不动产的权利人不能进行任何处分，登记机关拒绝相应的登记，会徒然浪费时间和机会成本，此时采用相对无效的原则就是一个相当符合经济性的选择了。采取相对无效的原则并不会有损预告登记防止一物二卖的目的。相对无效会使得不动产义务人 可以将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权，此时第三人可以对抗任何人，但不得对抗经过预告登记的请求权人，请求权人可以向不动产原权利人要求移转所有权的登记，同时向第三人请求撤销其所有权移转登记或他物权的设定登记。