房屋征收补偿安置纠纷相关裁判要点
一、房屋征收人单方委托房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行评估，评估报告未经被征收人同意的，不得作为征收补偿的依据。
为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。根据上述规定，房屋征收人单方委托房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行评估，应认定征收程序违法，由此形成的评估报告未经被征收人同意的，不得作为征收补偿的依据。
二、在房屋征收过程中，对有特定身份关系的非房屋所有权人的补偿，可以包括居住使用权益。
房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。房屋拆迁安置权益的归属应按照被拆迁房屋的所有权权属确定，共有人之间有权通过协议予以分割。在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅仅包括金钱给付，在特定身份关系下可以包括居住使用权益。
三、未经法定程序以书面形式作出房屋征收决定，仅有县级人民政府负责人签署的同意强制拆迁的意见，不得申请人民法院强制拆迁。
为了公共利益的需要，确需征收房屋的，应当由市、县级人民政府作出房屋征收决定，并由房屋征收部门与被征收人就安置补偿事项订立补偿协议。被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议的，应由市、县级人民政府作出补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行。未经上述程序以书面形式作出房屋征收决定，仅有县级人民政府负
四、违法实施征收行为的，属于侵权行为，依法应承担损害赔偿责任。
侵权行为与征收土地地上物的行为具有相似性，即侵权人与征收土地地上物的主体均对地上物实施了损害行为，后果上两者均客观上造成了地上物的损害，从最终结果上看，地上物的所有人均能获得一定数额的赔偿或补偿。但两者区别在于主观故意不同。侵权行为主观上需具有过错，其行为没有取得被侵害人的同意，而征收土地地上物的行为，主观上并没有过错，征收人与被征收人通常会形成“先毁后补”的合意。侵权人承担的是损害赔偿责任，具有一定的惩罚性，而土地征收人承担的是补偿责任，并不具有惩罚性。征收行为必须依法进行，否则就转化为侵权行为。
五、房屋征收部门违法强制拆迁，被征收人在行政赔偿诉讼之外另行提起民事赔偿之诉的，人民法院应当受理。
房屋征收部门与被征收人就安置补偿事项未能达成拆迁补偿协议，房屋征收部门强制拆除涉案房屋行为致被征收人民事权益受到损害的，已构成《民法通则》第一百二十一条所规定的侵权行为，其既要承担违法行政行为的行政责任，又要承担损害赔偿的侵权责任，因此，被征收人在行政赔偿诉讼中，经人民法院释明，就其损害另行提起民事诉讼的，人民法院应当受理。
六、房屋征收安置补偿合同系房屋征收人提供的格式合同的，对该合同条款应按照有利于被征收人的意思进行解释。
《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”如果房屋征收安置补偿合同是房屋征收人预先拟定并重复使用的打印格式文本，对合同条款的解释既可能有利于房屋征收人，又可能有利于被征收人的，在双方对合同条款的理解发生争议的情况下，应当按照上述格式合同解释规则，即对该合同条款应按照有利于被征收人的意思进行解释，以约束征收安置补偿义务人，保护被征收人的利益。
七、拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付房屋的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定赋予了被拆迁人优先取得补偿安置房屋的权利。如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，无论是否办理了房屋过户登记手续，均不能对抗被拆迁人关于优先取得补偿安置房屋的请求。因此，被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付房屋的，人民法院应予支持。
八、房屋拆迁补偿安置协议未约定履行期限，当事人行使履行抗辩权的，应在依法确定合同义务履行先后顺序的情况下，认定其行为是否有效。
房屋拆迁补偿安置协议未约定补偿安置房屋的具体交付日期的，应根据合同实际履行情况及对补偿安置协议的通常理解，确定合同义务履行的先后顺序，并在合同义务的履行存在先后顺序的情况下，依法认定当事人行使合同履行抗辩权的行为是否有效。
九、被拆迁人将拆迁补偿安置协议项下的利益赠与他人的，受赠人不应享有对安置房屋的优先取得权。
在未办理安置房屋过户登记手续之前，被拆迁人享有其基于拆迁补偿安置协议所能获得的利益。而赠与的财产亦指财产性利益，包括积极财产利益、消极财产利益和无形财产利益，故在赠与关系中，被拆迁人享有的拆迁补偿安置协议项下的利益属于赠与人的消极财产利益。对此，被拆迁人作为赠与人享有处分权。但是，被拆迁人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，对安置房屋所享有的优先取得权，是基于被拆迁人的特殊身份所获得的，是优先于一般债权的特殊债权，除了被拆迁人之外的其他人不应享有该权利。因此，被拆迁人将拆迁补偿安置协议项下的利益赠与他人的，受赠人不应享有对安置房屋的优先取得权。
十、拆迁人违约导致拆迁补偿安置协议无法履行而被拆迁人又不主动行使合同变更权或解除权的，拆迁人可以起诉请求变更拆迁补偿安置方式，但应承担违约赔偿责任。
对违约方是否有权要求变更或解除合同，合同法虽然没有作出明确规定，但当因违约导致合同的履行已经没有任何必要或根本无法履行，而非违约方不行使合同变更权或解除权时，违约方可以起诉或提起仲裁要求变更或解除合同。据此，在拆迁人与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议后，拆迁人违约将安置房屋出卖给他人导致原拆迁补偿安置协议无法履行，在无法与被拆迁人协商变更补偿安置方式，被拆迁人又不主动行使权利的情况下，拆迁人有权起诉要求变更或解除原拆迁补偿安置协议，但应当承担违约赔偿责任。如果将拆迁补偿安置方式从产权置换变更为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积，原则上合同有约定的或双方当事人达成变更协议的，应按照合同的约定或变更协议履行；如果合同没有约定，事后又达不成变更协议的，应以建成后的安置房屋的实际面积计算，房屋价格以起诉时同类型、同地段房屋的市场价格为准，实行多退少补。
十一、征收人未将房屋价值评估报告送达被征收人，导致被征收人后续救济权利丧失的，相应的房屋征收补偿决定依法应予撤销。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，应当以房地产价格评估机构出具的房屋价值评估报告为依据。被征收人对评估报告确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。只有在此基础上确定了被征收房屋价值后，征收双方当事人方可据以签订征收补偿协议。如果双方达不成补偿协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，则由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。由此可见，公开、公平、公正的房屋价值评估，是作出征收补偿决定的基础和前提。在房屋征收过程中，征收人未按规定将房屋价值评估报告及时送达被征收人，导致被征收人申请复核评估和申请鉴定的法定权利无法行使的，属于违反法定程序，人民法院应当依法撤销依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定。
十二、房屋征收决定作出前，征收补偿款虽未足额到位，但不影响被征收人依法获得公平补偿的，对该征收决定可不予撤销或确认违法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”房屋征收决定作出前，征收补偿款虽未足额到位，但政府同级财政部门就此作出专项说明，确保财政资金用于该征收项目补偿安置。而且，在案件审理过程中，该征收项目进展顺利，绝大部分被征收人已经签约并补偿结算完毕。据此，在不影响被征收人依法获得公平补偿的情况下，征收人按征收进度及时分批补足征收补偿费用的行为符合实际，再行对征收决定作出撤销或确认违法的判决已无实际意义，且不利于社会秩序稳定的，对该征收决定可不予撤销或确认违法。
十三、对被征收房屋的性质，房产登记证件原始记载与被征收人的主张不一致或者房屋使用性质变更的，被征收人应对其主张承担举证责任。
在房屋征收补偿过程中，对房屋使用性质的认定，通常应当依据房屋登记簿等房产登记证件原始载明的用途。如果证件所载明的用途与被征收人的主张不一致或者房屋使用性质变更的，则被征收人应对其主张承担举证责任，提供有权机关的批准文件。如果被征收人未能提供充分证据证明涉案房屋的性质，且结合房屋实际使用情况亦难以认定的，房屋性质仍应按照原有房产登记证件的记载予以认定。
十四、房屋赠与合同签订后房屋被征收的，赠与人基于征收补偿安置协议所享有的获得房屋征收补偿款和安置房屋选购资格，仍可作为该赠与合同的标的；赠与人可视相关权利是否已转移，行使任意撤销权。
根据合同法的规定，赠与合同的标的为“财产”。所谓财产，是指具有金钱价值的权利所构成的集合体，其并非局限于具体的物，亦包含具有金钱价值的财产性利益。故此，财产性利益可以作为赠与标的。被征收人基于征收补偿安置协议所享有的获得房屋征收补偿款和安置房屋选购资格，属于被征收人的财产性利益，在房屋赠与合同签订后，房屋被征收的，房屋中属于赠与人的份额已转化为上述财产性利益，仍可以作为该赠与合同的标的。在征收补偿款尚未交付受赠人时，因该部分款项未实现物权转移，赠与人要求撤销对该部分财产的赠与的，依法应予支持。对于赠与人基于征收补偿安置协议所享有的安置房屋选购资格，实际属于一种征收安置利益，并非不动产本身，如果受赠人已经完成选购安置房屋行为并取得了签订正式房屋买卖合同的资格，则应当认定赠与合同的该部分标的物已经完成权利转移，赠与人不再享有任意撤销权。
十五、政府出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未被纳入征收规划范围内的房屋一并征收的，人民法院应当认可相关征收决定的合法性。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条第一款的规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。在房屋征收过程中，如果因相关规划不合理，致使整幢建筑的一部分未纳入征收规划范围内，而政府出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收，则该行为体现了以人为本，有利于征收工作顺利推进，人民法院应认可相关征收决定的合法性。
十六、对于补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”的征收决定，人民法院应确认违法或予以撤销。
《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。同时，该条例第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”对有关征收决定和补偿决定，人民法院应坚持程序审查与实体审查相结合，对于补偿方案确定的补偿标准明显低于上述“类似房地产的市场价格”的，即便是影响面大、涉及人数众多的征收决定，亦应据实确认违法或予以撤销。
十七、市、县级人民政府作出的征收补偿决定，侵害被征收人依法享有的征收补偿安置方式选择权的，应予撤销。
《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”据此，被征收人享有征收补偿安置方式选择权。市、县级人民政府在作出征收补偿决定时，应当依法保护被征收人对征收补偿安置方式所享有的选择权利。对于市、县人民级政府没有给被征收人选择补偿方式的机会而径直确定补偿方式的补偿决定，依法应予撤销。
十八、房屋征收部门在征收补偿决定作出前先行确定房地产价格评估机构的，征收补偿决定依法应予撤销。
根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第八条、第十七条、第十九条、第二十条的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，首先应当由相关市、县级人民政府作出房屋征收决定，再由被征收人协商选定或通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构；房地产价格评估机构确定后，由其对被征收房屋的价值作出评估。因此，只有在房屋征收决定作出后才能正式确定房地产价格评估机构，这是房屋征收补偿的法定基本程序要求。如果房屋征收部门在征收补偿决定作出前先行确定房地产价格评估机构的，属于违反法定程序，征收补偿决定依法应予撤销。
十九、同一房屋征收决定分别涉及国有土地和集体土地上房屋征收，且所涉国有土地和集体土地的性质及其四至明确可区分的，应分别审查相应的房屋征收行为的合法性。
同一房屋征收决定确定的征收范围同时包括国有土地和集体土地上的房屋，如果该征收范围内涉及的国有土地和集体土地的性质及其四至明确可区分，因国有土地上的房屋征收和集体土地上的房屋征收行为，两者征收部门的法定职权明确可区分、法定程序明确可区分、法律适用明确可区分，因此可作区分处理，分别审查国有土地上房屋征收行为和集体土地上房屋征收行为的合法性。国有土地上的房屋征收由行政法规即《国有土地上房屋征收补偿条例》调整，集体土地上的房屋作为集体土地的地上附着物进行征收，由《土地管理法》调整。如果房屋征收决定确定的征收范围内的集体土地未经依法征收，房屋征收部门在其作出的房屋征收决定中直接确定该集体土地上房屋参照国有土地上房屋实施征收补偿与安置，则违反了集体土地及其地上附着物的征收补偿法定程序，其违法性并不因征收补偿到位或尚未引发争议而消除。
二十、拆迁人和相关行政机关违法实施拆迁，导致被拆迁人长期未依法得到补偿安置的，被拆迁人有权请求进行房屋产权调换或取得生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款。
拆迁人和相关行政机关违法实施拆迁，导致被拆迁人长期未依法得到补偿安置的，房价上涨时，拆迁人和相关行政机关有义务保证被拆迁人得到公平合理的补偿安置。被拆迁人有权选择主张实行房屋产权调换或者要求根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过房地产市场评估来确定货币补偿金额。被拆迁人选择实行房屋产权调换的，如果拆迁人和相关行政机关无适当房屋进行产权调换的，则应向被拆迁人支付生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款，以保证被拆迁人选择产权调换的权利。
二十一、拆迁安置房屋的共同居住人迁出安置房屋后，有权向居住于安置房屋的其他共同居住人主张经济补偿。
一方依据拆迁政策与他人共同取得安置房屋的居住权，即使共同居住的他人已取得该房屋的所有权，也不能排除其对房屋享有占有、使用的权利，即享有居住权。在一方居住权人另行购买或租赁房屋并自动迁出安置房屋后，其居住权归于消灭，但仍享有向居住于安置房屋的其他共同居住人主张经济补偿的权利。补偿的标准应当综合其获得居住权的原因、房屋市场价值、与房屋所有权人的关系、房屋所有权人的经济能力等因素合理确定。