就物业税有效运行的支撑体系而言，我认为主要由以下四点构成：①合理的财政体制；②健全的房地产产权管理制度；③完善的房地产评估制度；④有效的税收征管制度。

合理的财政体制有助于合理确立物业税税收立法权属和行政管理权限，即确立哪一级对物业税拥有财权和事权。物业税作为财产税的一种，理论上纳税人是房地产的所有者，在特殊情况下可以是房地产的使用人，这就涉及到如何界定纳税人，防止纳税人转移税基的问题。加强房地产产权管理才能为物业税纳税人的界定提供准确、可靠的依据。

就目前各国物业税税收实践来看，大多是依房地产的市场价值作为计税依据。如果我国的物业税也不例外，就必然涉及到房地产评估问题。准确地评估房地产计税价值是确定物业税税基、应纳税额的基础。税收征管制度是物业税税收制度的具体实施机制。离开了实施机制，再好的制度安排，也只是“空中楼阁”。物业税的良好运行及其目标追求需要健全的征管机制和高效的税收管理来保证和实现。

上述四大支撑共同构成一个不可分割的有机整体，缺少其中任何一个支撑，物业税的运行就不可能顺利；同时四大支撑本身必须不断完善和提高才能更好地支撑和保障物业税的有效运行。以下将对四大支撑的完善和提高提出一些个人建议。

一、确立地方对物业税的税政管理权

税政管理权主要包括税收立法权、收入归属以及行政管理权属。就物业税的税收立法权来说。世界上实行分税制的国家在地方税立法方面一般有三种情况：一是税收统一由中央立法，地方只需遵守即可；二是税种由中央制定，地方有权决定开征停征和具体的税率；三是地方经中央授权或不经授权即有开征税种的权力。我国目前大多数地方税立法属于第一种情况。考虑我国的国情：我国是一个幅员辽阔、民族众多的发展中国家，地区间发展不平衡，不同地区对公共产品的需求具有不同的偏好。

而物业税税基具有相对独立性和明显地域性，不易产生地区之间的转移。因此，在我国当前的立法体制下，物业税的立法可以先向第二种情况过渡，即由中央制定物业税的基本税法，授予省级人民调整税目税率、税收减免及征收管理的权限，各地可以根据当地经济和纳税人的不同情况，灵活制定起征点或免征额以及税前扣除项目等地区性的减免优惠政策，增强税制对地方经济的适宜性，从而促进本地经济和各项事业的快速发展。

就物业税税收收入归属和行政管理权属关系来看。国际通行的物业税多属地方税收，是地方主要收入来源。在经济转轨时期，地方的职能和权限日益受到重视。这需要强大的财力作后盾。随着经济的快速发展，物业税的税源也将日益充沛。我国也应制定相应法律，明确地将物业税归属地方，并逐渐提高其在地方财政收入中的比重，在统一税政的前提下，确立地方对物业税的行政管理权。

二、加强房地产产权管理制度

对于加强和改进我国的房地产产权管理制度，我想可以从行政体制、法律法规和信息系统三方面切入：

1、行政体制的构建：房地产产权管理的基础是行政体制问题。建立高效运作的房地产产权行政管理机构，应实行房地合一管理的房地产产权管理体制，由同一机构进行管理。对房地产产权管理的纵向事权划分，考虑实行决策、执行、监督相对分开的管理模式。可考虑在市一级设立房地产产权管理局和下属登记分局，由房地产产权管理局实行产权登记的宏观决策制定、修改进行宏观决策管理，并对下属登记分局实施监督，由下属登记分局进行微观的具体政策执行和实施。

2、法律法规的完善：在构建房地合一、科学合理的房地产产权管理的行政体制下，健全的法律法规体系能更有效的实现依法行政。房地产产权管理法律法规的完善包括：清理、健全房地产产权管理相关法律法规。保证登记部门的行政行为有法可依，有章可循，确保房地产登记的公信力。在完善法律法规的基础上，制定操作性强、统一规范的登记操作细则，使登记人员有所遵循，避免扯皮推诿的现象发生，提高工作效率。

3、信息系统的建设：运用信息技术是提高房地产产权管理效率的有效途径。

三、健全房地产评估制度

房地产评估价值是物业税课税的计税依据，完善房地产评估机构，建立和完善相应的评估制度和法规是征收物业税核心问题。从国家宏观政策调控的角度，应尽快规范房地产评估行为，促进评估业的健康发展，可从以下方面着手：

1、完善相应的法律法规。主管部门、国家立法机构以及行业组织应对房地产估价中介制度、管理体制及其职能、行业组织的管理体制和职能等方面以法律、行政法规和部门规章的形式加以规范和确定，做到依法管理。

2、建立房地产评估业统一、规范的管理体制框架。将我国的房地产评估行业归类合并，形成统一、规范的管理体制框架。确立行业自我管理体制和职能，改革现行的管理体制，评估机构尽快脱钩，使房地产评估机构成为自主经营的市场主体。在大力推进房地产评估中介机构建设的同时要着手建立财税部门内部的评估机构。

3、提高房地产评估人才素质。做好房地产评估师考试组织及培训工作，对评估人员定期培训，提高评估人员的专业水平、理论素养及职业道德等综合素质，对评估师进行分层管理，培养高层次行业带头人。

4、建立房地产信息估价库。其意义在于：第一，通过建立便捷的寻找交易实例的途径，可以更有效地为房地产评估机构的评估业务服务。第二，信息库通过向金融机构开放，让金融机构获取了解房地产市场的行情的途径，使房地产市场估价信息更加透明，从而建立约束房地产评估机构的重要途径。

5、建立房地产评估纠纷协调机制，参照国外经验，建立主要由权威专家组成的协调委员会，专职技术仲裁。

四、加强物业税税收征管制度

和其他任何税收一样，物业税的良好运行及其目标追求需要由健全的征管机制和高效的税收管理来保证和实现。以最低的成本取得应收的物业税税款是税务部门义不容辞的责任。与所得税、销售税源泉扣除不同，物业税考虑的是对房地产的占有状况，而没考虑收入流量状况。国家开征物业税所取走的是货币收入，它是用从纳税人的可支配收入中支付的。如果没有足够的可支配收入，物业税很容易形成欠税。同时，由于物业税是基于房地产的市场评估价值征税，欠税易、逃税难。为此，如何解决物业税欠税的问题在物业税的税收征管中至关重要。

借鉴国外的有益经验，他们主要通过以下方式处理拖欠物业税的行为：①廉价出售或扣押纳税人的房地产或其他财物，以补交税款；②以应税财产作担保，通过贷款抵交欠税；③在英国，如果欠税者变卖的物品仍不足以抵交税款时，地方有权通过法律程序，将其送进监狱；④根据欠税时间的长短，加收一定的滞纳金。

因此我们加强物业税税收征管应重点做好两方面的工作：外部合作和内部管理。税务部门应加强与银行、社保、房管、公安、司法部门乃至拍卖行的沟通、交流和合作，建立信息传递机制和协调机制，强化税收管理，降低税收成本。

①与银行合作，了解业主的收入状况、财产资信状况、个人信用状况、物业抵押状况等，并可考虑建立由银行代扣代缴税款制度。

②与社保合作，获取享受地方住房社会保障的业主的详细资料。

③与房管部门合作，及时获取房屋产权登记、转让、变更、租赁的动态资料。

④与公安、司法部门的合作，当出现少数故意、恶意、长期拖欠税款的现象时，税务部门在必要时可以协同公安、司法部门，动用国家强制手段保证税款的应收尽收。

⑤与拍卖行的合作，当一些个人或法人由于不可预见的客观原因，财务状况恶化，无法及时、足额缴纳税款，而税务机关只能对这些居民所拥有的物业廉价出售或交与拍卖行公开拍卖，用所得价款抵充欠税款，以维护税法的权威。

外部合作是辅助，内部管理是核心。没有科学、严密的内部管理，是不可能发挥税务部门应有的作用和威力。税务部门应该重点抓好个人纳税申报管理和税收稽查工作。规范办案程序、加大稽查力度和处罚力度。对查处的偷逃税款、久拖不缴的居民，依法采取税收保全等强制措施；对偷逃税者，予以严惩，发挥税务稽查的威慑作用。