实践中，为避免遗产纠纷，很多父母选择生前将房屋过户到子女名下。但过户方式的不同，与各自所承担的税费，以及后期子女出售时的税费承担存在较大差别。本文主要就三种过户方式进行比较分析，包括买卖，赠与，房屋出资入股。

一、父母子女之间房屋买卖的税费分析

父母子女之间的房屋买卖，按照正常的二手房买卖缴纳各项税费。

（一）契税

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

法律依据：《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税【2016】23号）

（二）个人所得税

1、能够提供完整、准确的房屋原值凭证，按成交价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用后的差额×20%税率征收。

2、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证的，按总价×税率征收，其中普通住宅税率为1%；非普通住宅税率为2%。

3、自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，免征。

法律依据：《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字【1999】278）

（三）增值税

满两年的，免征增值税；不满两年的，缴纳5.6%的增值税。

（四）城市维护建设税

需要缴纳增值税的情况下，按缴纳的增值税税额计征，根据行政区划，税率分别为市区7%、县镇5%、其他地区1%。

（五）教育附加税

需要缴纳增值税的情况下，按缴纳的增值税税额×3%税率征收。

（六）地方教育附加税

需要缴纳增值税的情况下，按缴纳的增值税税额×2%税率征收。

因此，通过买卖方式转让房屋，如果满五唯一，只需缴纳契税以及城建和两个教育附加税；若满五不唯一，除上述之外还需要缴纳个人所得税；若不满二年，除上述之外还需缴纳契税、个人所得税和增值税。

二、父母子女之间房屋赠与的税费分析

（一）不需要缴纳个人所得税

法律依据：《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条第（一）项规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方不征收个人所得税。

（二）不需要缴纳土地增值税

法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，属于细则中“赠与”所包括的范围。

（三）需要缴纳契税

按照房管局对房屋评估价格的3%由买方全额缴纳。

法律依据：《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发【2006】144号）第一条第（二）款规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

（四）印花税

双方各自按照房管局对房屋评估价格的万分之五缴纳。

因此，父母子女之间房屋赠与，只需要缴纳契税和印花税。

但需要注意的是：若受赠人无偿取得受赠的房屋，再次出售的，需要按照财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额的20%缴纳个人所得税。

法律依据：根据(国税发〔2006〕144号)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》第二条第二款规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

但是，如果此房屋符合“满五唯一”，是否可以免除缴纳个人所得税的问题，各地区规定不一。比如，对于山东各地而言，可以免除，且时间点以房屋赠与前的时间点计算。但对于北京等地方，则需要缴纳。

三、以房屋作价设立公司三个阶段的税费分析

父母通过房屋出资作价入股，成立公司，再将股东变更为子女。通过公司注销和清算程序，使房屋回到股东即子女名下。此种方式原本是为了减轻税负负担，但经过查询法规以及询问国税和地税部门，发现此种方式下税费负担反而更重。因为此方式涉及公司设立，股权转让以及公司清算房屋回转到股东名下三个阶段的税费。具体分析如下：

（一）以个人房屋作价设立公司时的税费

1、增值税

是否需要缴纳增值税，需要结合房屋年限确定。

如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税；如果投资入股的房产为个人购买2年以上(含2年)的，免征增值税。

法律依据：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”因此，以不动产投资，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

2、个人所得税

此时是否缴纳个人所得税，但要结合房屋年限和是否唯一确定。

个人以不动产为对等价换取了公司的股权，属于有偿转让房地产的行为，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。否则，需要按照差额的20%或者总额的1%缴纳个人所得税。

3、契税

公司需要缴纳3%的契税。

法律依据：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属作价投资、入股的。

4、印花税

个人和公司各自应按产权转移书据所载金额的万分之五缴纳印花税。

法律依据：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目税率表规定，产权转移书据，按书据所载金额0.5‰贴花。

因此，个人以房屋作价设立公司时，公司需要缴纳3%的契税，公司及个人各自需缴纳万分之五的印花税。至于增值税和个人所得税是否需要缴纳，需要结合房屋年限及是否唯一。满五唯一时，无需缴纳个人所得税和增值税；满五不唯一时，需要缴纳个人所得税；不满两年的，个人所得税和增值税都需要缴纳。

（二）股权转让时

1、个人所得税

按照股权转让收入和股权原值及合理费用后的余额缴纳个人所得税。若不是溢价转让，则无需缴纳个人所得税。

2、印花税

就转让金额双方分别缴纳万分之五的印花税。

因此，若原价转让时，转让方和受让方仅需各自支付万分之五的印花税。若溢价转让，税费负担则会加重。

（三）公司结算清算时，房屋回到股东名下

1、增值税

需征收5%的增值税。

2、个人所得税

需要缴纳个人所得税。

法律依据：根据财税（2009）60号第五条第二款的规定，被清算企业的股东分的的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。被清算企业的股东从被清算企业分得的资产应按可变现价值或实际交易价格确定计税基础。

3、土地增值税

需征收差额的30%-60%的土地增值税。

4、印花税

按权属转移书据征收印花税。

关于这一阶段的税收，争议较大。按照国税及地税部门的回复，需缴纳的税费负担较重。但是，也要根据增值额的大小来确定税费负担。

综上所述，若不考虑今后再次出售，以上三种方式中，房屋赠与的税费负担最轻，但是若以后考虑出售，根据各地规定不同，若不符合“满五唯一”，则可能需要承担较重的个人所得税。但采取其他方式过户，子女之后出售，不符合“满屋唯一”时，也都需要缴纳个人所得税。这样比较而言，就税费负担来说，父母子女之间还是采取赠与方式成本最低。