投资的同事特别可爱，他们总以为在不少花钱的情况下可以找到让项目收益更好看的法子，此时我就要苦口婆心和他们解释利润和现金流的关系，利润和现金流的不匹配只是个时间差异，时轴拉的足够长，利润就应该等于现金净流入，你赚的钱如果只能停留在纸面上，那就是虚假利润，深受大A荼毒的各位想必对此领悟不浅。

　　下面说说投资经常喜欢玩的一些的套路：

　　套路一：利润率不高，合作方来充大头。投资测算维度，有两个净利润（率——项目净利润（率）及己方净利润（率），由于溢价、不对等分红等因素的影响，两者往往偏差很大，比如有的项目自身很赚钱，但是收购方却赚不到什么钱，所以己方净利润（率）是一个比项目净利润（率）更重要的参考指标，在合作项目中己方项目净利润（率）需要结合股权比例来算，简单来说己方股权占比低、分红多肯定比股权占比高、分红少更优质，所以己方净利润（率）不好看的项目，投资的同事就会拉着合作方来充大头，把己方的股权占比摊薄，但是合作方又不傻，合作方说我可以多占股，但是投入、资金归集不能按占比来，所以合作方作为大股东只有名义上的责任，实际没有起到大股东的任何责任。财税同事对于这种不同投的合作方案，一般不认可按名义持股比例计算己方项目净利润（率）。

　　套路二：钱少给点，实物多分一点。很多合作项目己方利润不达标，主要原因是溢价太高，在无法降低合作方溢价的前提下，投资的同事就开始在溢价的形式上做文章，比如原来是现金溢价5个亿，现在改成2个亿现金+2个亿实物，一下就省下了1个亿，合作方傻么，有3个亿现金不要，要2个亿的实物？合作方当然不傻，在不考虑时间差异的情况下，上述2个亿的实物实际公允价值肯定是不低于3亿元的，投发同事觉得自己把实物的作价作低，利润不就上来了么。这种自欺欺人的偷换价格的方法，也不见得多高明，甚至是毫无效果的（具体逻辑可参加后续发布的《合作方净得物业投资测算的三种处理方法》一文）。

　　套路三：利润不够，合作方来兜底。有的合作项目怎么算怎么不赚钱，就算把项目所有利润都拿走，还是不达标，怎么办？投发同事灵光一闪，上报的合作方案中约定己方提前退出，退出时项目利润计提时土增清算补税或汇算清缴补税金额按约定的方法或金额算（比税法规定的少），后续土增清算补税或汇算清缴补税和己方无关，合作方神通广大可以搞定（比如一直拖着不清算）。合作方有没有这么大本事，我不清楚，但是财务计算利润时对于土增清算补税或汇算清缴补税应按照税法及会计准则足额计提，上述处理方法明显是违背税法及会计准则的，超额计提利润并向股东分配，己方虽然提前退出了，是否存在多拿利润需要退还的风险呢？